เมื่อกลางเดือนธันวาคมที่ผ่านมา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้จัดสัมมนาวิชาการในหัวข้อ"อสังหาฯฝ่าวิกฤติน้ำท่วม" โดยมีวิทยากรร่วมบรรยายบนเวทีจำนวนมาก นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์กล่าวว่า จากสถานการณ์มหาอุทกภัยที่ผ่านมาทำให้มียอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงอย่างมาก พื้นที่กรุงเทพฯ 19 เขตที่ถูกน้ำท่วม เดิมมียอดโดนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยเดือนละ579 หน่วย เหลือเพียง 277 หน่วยในเดือนตุลาคม โดยเฉพาะในพื้นที่สายไหมที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยเดือนละ 125 หน่วย นั้นลดลงเกือบ 70 เปอร์เซ็นต์
ในส่วนพื้นที่จังหวัดนนทบุรีและปทุมธานีที่โดนน้ำท่วมหนักโดยเฉพาะในเขตอำเภอบางกรวย บางบัวทอง บางใหญ่ และไทรน้อย ยอดโอนแต่เดิมเฉลี่ยเดือนละ 548 หน่วย ลดลงเหลือเพียง 177 หน่วยในเดือนตุลาคม เขตอำเภอเมืองคลองหลวง ธัญยุรี ลาดหลุมแก้ว ลำลูกกา สามโคก และหนองเสือ ของจังหวัดปทุมธานี เดิมมียอดโอนกรรมสิทธิ์ รวมเฉลี่ย 492 หน่วย ลดลงเหลือเพียง 194 หน่วยในเดือนตุลาคมเช่นเดียวกัน
นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่าเดิมสมาคมคาดว่าหลังวิกฤติมหาอุทกภัยผู้บริโภคจะทิ้งดาวน์บ้านจัดสรรอย่างน้อย 15 เปอร์เซ็นต์ แต่จากการพบปะกับผู้ประกอบการบ้านจัดสรรจำนวน 16 รายที่อยู่ในย่านน้ำท่วม 3 แห่งคือ ยางบัวทอง เพชรเกษม และเกษตร - นวมินทร์ พบว่าผู้บริโภคในแต่ละโครงการทิ้งดาวน์ไม่ถึง 10 เปอร์เซ็นต์นับเป็นสัญญาณที่ดีว่าธุรกิจบ้านจัดสรรในปีหน้าอาจไม่เลวร้ายอย่างที่คาดการณ์ไว้
"ผู้ประกอบการตอบตรงกันว่า สาเหตุที่ผู้บริโภคยังไม่ทิ้งดาวน์เป็นเพราะขาดกำลังซื้อบ้านใหม่และต้องอยู่อาศัยในพื้นที่เดิมที่มีความสะดวกในการเดินทางไปทำงานมากกว่าสำหรับผู้บริโภคที่ทิ้งดาวน์มาจากสองสาเหตุคือกังวลในเรื่องทำเล ประมาณ 40 เปอร์เซ็นต์ ที่เหลืออีก 60 เปอร์เซ็นต์ เป็นเพราะมีปัญหาด้านการเงินในการซ่อมแซมบ้าน"นายอิสระกล่าว
วิกฤติอุทกภัยครั้งนี้ถือเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการในการซื้อที่ดินในพื้นที่ประสบภัยซึ่งน่าจะมีราคมที่ลดต่ำลงนอกจากนี้ก็ยังเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการบ้านในแนวราบที่จะขยายธุรกิจไปสู่ตลาดอาคารในแนวสูง ซึ่งหลายคนคาดว่าน้ำท่วมจะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตขึ้น
แต่อย่างไรก็ดี นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมกลับพลสัญญาณไม่ค่อยดี เนื่องจากมีปัญหาเรื่องราคาประเมินอาคารชุดของสำนักงานประเมินราคา ซึ่งทุกวันนี้ราคาประเมินที่ออกที่สูงเกินราคาจริงที่ขายในท้องตลาด เช่นถ้าในตลาดขายอยู่ 50,000 บาท ต่อตารางเมตร สำนักงานประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์จะประเมินราคาที่ 60,000 บาทซึ่งกระทบต่อค่าโอนกรรมสิทธิ์มาก
อีกปัญหาที่ควบคุมตลาดคอนโดมิเนียม คือผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ ที่จะประกาศในปี 2555 หรือ 2556 ซึ่งควบคุมการพัฒนาคอนโดมิเนียม ด้วยข้อกำหนดความกว้างถนน เมื่อผังเมืองรวมฉบับใหม่ประกาศออกมาจะเป็นการคุมกำเนิดคอนโดมิเนียม 8 ชั้นในกรุงเทพฯ ตลาดคอนโดมิเนียมจะกลายเป็นตลาดผูกขาดโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่เกิน 10 ราย อนาคตของรายย่อยในกรุงเทพฯ จะปิดสนิท ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมอาจต้องเปลี่ยนไปลงทุนในปริมาณ 5 จังหวัด" นายธำรงกล่าวและว่า การพัฒนาคอนโดมิเนียมในปริมณฑล ต้องดูแหล่งชุมชนให้ดีก่อนสร้างหากไม่ดูให้ดีอาจประสบปัญหาเดียวกับการเคหะแห่งชาติ ที่สร้างคอนโดมา 10,000 ยูนิต แต่ขายมา 15 ปีแล้วก็ยังไม่หมด
นายดลพิวัฒน์ ปรีดาวิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัทธนาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีลลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผลกระทบจากน้ำท่วมครั้งนี้ส่งผลต่อการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค โดยจะพิจารณาจากสองปัจจัยสำคัญคือเรื่องทำเลที่ตั้งและลักษณะโครงการ โดยคาดการณ์ว่าทำเลเขตกรุงเทพฯ ชั้นในจะเป็นทำเลที่มีความต้องการมากที่สุด ในขณะที่ทำเลโซนตะวันตกและโซนเหนือของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ผู้คนนะนำปัจจัยเรื่องน้ำท่วมมาประกอบการตัดสินใจมากขึ้น เนื่องจากได้รับผลกระทบค่อนข้างชัดเจนจากเหตุการณ์ครั้งนี้
ทั้งนี้ อสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะได้ผลกระทบและมีความเปราะบางสูงคือบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ โดยเฉพาะในทำเลที่ได้รับผลกระทบน้ำท่วม ส่วนที่จะรับความนิยมมากขึ้นหลังน้ำลดคือคอนโดมิเนียมแบบไฮไรส์ นอกจากนี้ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านหลังที่สองในต่างจังหวัดเช่นที่พัทยา ชลบุรี ชะอำ หัวหิน และจังหวัดใกล้กับกรุงเทพฯ ที่ไม่โดนน้ำท่วม อาจได้รับผลประโยชน์ไปด้วย เพราะคนกรุงเทพฯ ที่มีกำลังทรัพย์จะมองหน้าบ้านหลังที่สองเพื่อเป็นที่อพยพเวลาเกิดน้ำท่วมอีกครั้ง
นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวเพิ่มเติมว่าในส่วนของสมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ที่ 3 สมาคมกำลังยื่นข้อเสนอ 4 ข้อต่อรัฐบาลผ่านสำนักนายกรัฐมนตรีอันได้แก่ 1. ให้ภาครัฐมีนโยบายบริหารจัดการน้ำทั้งประเทศที่ชัดเจน 2. ให้ธนาคารเฉพาะกิจปล่อยสินเชื่อบ้านในพื้นที่ประสบอุทกภัยตามปกติ 3. ให้กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลังเลื่อนการประกาศใช้ราคาประเมินใหม่ แล 4. จัดทำผังภาคและผังประเทศ
"ข้อที่สองและสี่ เป็นเรื่องสำคัญมาก สำหรับข้อสองธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ต้องปล่อยสินเชื่อล้านผู้ประสบภัยตามปกติ จะเลี่ยงเบนหรือเล่นแง่ว่าผู้กู้มีหลักฐานไม่ครบไม่ได้ สำหรับข้อสี่ ผังเมืองและผังประเทศเคยมีการศึกษามาแล้ว เรียบร้อย ควรมีกฏหมายออกมารองรับกฎหมายตัวนี้ ไม่งั้นการบริหารจัดการน้ำก็จะไม่เกิดการบูรณาการ"นายอิสระกล่าวในที่สุด
ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น