เข้าสู่ปีมะโรง หรืองูใหญ่ บางคนอาจจะบอกเป็นปีมังกร ด้วยลักษณะที่คล้ายกัน
หลายคนมองว่าปีหน้าจะเป็นปี "มังกรทอง" แต่ผลพวงจากวิกฤติอุทกภัยทั่วประเทศไทย
อาจไม่เกื้อหนุนให้ปีหน้ากลายเป็นปี "มังกรทอง" อาจจะเป็นปีงูพิการ
ภาคธุรกิจหลายภาคได้รับผลกระทบจากภาวะน้ำท่วม
เฉกเช่นเดียวกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมเป็นพื้นที่อาศัย
สิ่งปลูกสร้างจำนวนมากจมอยู่ในน้ำ บ้านเรือนเสียหายอย่างหนักทำเอาประชาชนคนมีบ้าน
จะลี้ภัย จรลีไปต่างถิ่น บางรายทำท่าว่าไม่อยากจะกลับมาอยู่ที่เดิมแล้ว
ผลพวงจากน้ำท่วมทำให้ประชาชนคนซื้อ
ผู้ประกอบการต้องปรับเปลี่ยนแนวคิดในการเลือกซื้อบ้าน
การสร้างบ้านกันใหม่หมด
"สัมมา คีตสิน"
ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
ประเมินว่าปีหน้าจะเห็นแนวโน้มโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่และมีจำนวนเพิ่มขึ้นกว่าปีนี้มากเนื่องจากมีผู้ประกอบการเลื่อนตัวเปิดตัวช่วงน้ำท่วมไปปีหน้า
ซึ่งคาดว่าจะมีอาคารชุดเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 50,000 หน่วยจากปีที่ประเมินว่าน่าจะมีโครงการใหม่เปิดขายรวม 42,000 หน่วย และคาดว่าจาก 50,000
หน่วยในปีหน้าจะมียอดขายถึงร้อยละ 70 เพราะว่าแนวโน้มตลาดคอนโดฯ
มีแนวโน้มได้รับความนิยมมากขึ้น
ดังนั้น
แผนการดำเนินงานของผู้ประกอบการจะพัฒนาโครงการแนวราบน้อยลงหรือไม่ก็หันไปพัฒนาในทำเลโซนน้ำท่วมไม่ถึง
ซึ่งส่งผลให้ราคาที่ดินและราคาบ้านในทำเลโซนน้ำไม่ท่วมมีการปรับราคาสูงขึ้น
และมีการหันมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นเพื่อรองรับความต้องการ
ด้านนายกสมาคมอาคารชุดไทย"ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์" ประเมินทิศทางตลาดคอนโดฯ
ว่าตลาดคอนโดฯ เองก็มีความเสี่ยงด้วยเช่นกันซึ่งในช่วงวิกฤติน้ำท่วมที่ผ่านมา
หลายฝ่ายจะมองว่าเป็นโอกาสที่ดีของคอนโดฯ แต่ในความเป็นจริงคอนโดฯ
ก็มีความเสี่ยงเช่นกัน ด้วยคอนโดฯ เก่าหลายที่วางระบบไฟฟ้าและประปาไว้ชั้นล่าง
ซึ่งน้ำท่วมที่ผ่านมานี้ทำให้ผู้ประกอบการคอนโดฯ
ทราบว่าปัจจุบันความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการต้องเฝ้าระวังนั้นไม่ได้มีเพียงเรื่องของการเมืองเศรษฐกิจเท่านั้น
แต่ยังมีเรื่องของภัยธรรมชาติด้วย
คาดว่าไม่ช้ารัฐบาลจะมีนโยบายที่เกี่ยวกับน้ำท่วมออกมา
ซึ่งบรรดาผู้ประกอบการก็ต่างคาดหวังว่าจะสามารถป้องกันน้ำท่วมได้จริง
แต่ขณะนี้เรื่องที่น่าเป็นห่วงสำหรับคอนโดฯไม่เพียงเฉพาะผลกระทบจากน้ำท่วมเท่านั้น
ยังมีร่างผังเมืองใหม่ที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการรายเล็กโดยตรง
เนื่องจากจะไม่สามารถหาพื้นที่ที่จะปลูกสร้างคอนโดฯ ความสูง8 ชั้นได้
แต่ผลดีจะตกอยู่กับผู้ประกอบรายใหญ่ที่มีกำลังซื้อที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าซึ่งในอนาคตจะก่อให้เกิดปัญหาการผูกขาดด้านสินค้าและราคาขาย
ทางด้าน"อิสระ บุญยัง"
นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึงแนวทางการฟื้นฟูหลังน้ำลดว่า
เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมาได้หารือกับผู้ประกอบการบริษัทอสังหาฯที่ได้รับผลกระทบจากพื้นที่น้ำท่วมย่านบางบัวทอง,
บางใหญ่, เพชรเกษมพบว่า
ช่วงก่อนน้ำลดบรรดาผู้ประกอบการได้ประเมินว่าจะมีผู้ซื้อที่ยอมทิ้งดาวน์กว่าร้อยละ
13 แต่ช่วงหลังน้ำลดที่ผ่านมาได้มีการประชุมหารือกับผู้ประกอบการกว่า 16 บริษัท
พบว่ามีผู้ซื้อบ้านยอมทิ้งดาวน์เพียงร้อยละ 10
ส่วนกรณีความกังวลว่าผู้ซื้อและผู้อยู่อาศัยในพื้นที่จะมีการย้ายถิ่นที่อยู่อาศัยนั้น
เชื่อว่าลูกค้าบ้านไม่เกิน 3,000,000
บาท แถบชานเมือง จะไม่มีการย้ายถิ่นที่อยู่ เนื่องจากไม่มีทางเลือก, ต้องอาศัยใกล้แหล่งงานและคุ้นชินกับสังคมเก่า
ด้านการป้องกันตัวเองของผู้ประกอบการพบว่า
โครงการเก่าไม่สามารรถดำเนินการได้ แต่จะเริ่มทำในโครงการใหม่ที่กำลังก่อสร้าง
โดยการถมดินให้สูงขึ้น,
ทำรั้วที่สามารถป้องกันน้ำได้, ทำระบบระบายน้ำแบบิด
ที่จากเดิมจะมีทางระบายน้ำหลายทางจะลดเหลืองเพียงทางเดียวและเพิ่มเครื่องสูบน้ำถาวร
ส่วนระยะเวลาในการฟื้นตัวนั้นคาดว่าจะใช้ระยะเวลาประมาณ 3-6 เดือน
หากเป็นโครงการเก่าจะขึ้นอยู่กับ 2 ปัจจัยคือภายในและภายนอก
ปัจจัยภายในว่าเสียหายมากน้อยแค่ไหน ส่วนปัจจัยภายนอกต้องดูว่า ถนน
ระบบสาธารณูปโภคเสียหายมากน้อยแค่ไหน ขยะได้รับการเก็บกวาดหมดหรือยัง
มีการปรับเปลี่ยนต้นไม้ตามข้างทางหรือไม่
แต่ทั้งนี้ผู้ประกอบการกว่าร้อยละ50
มองว่าน้ำท่วมในครั้งนี้จะส่งผลดีต่อโครงการบ้านที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคตเนื่องจาก
โครงการที่กำลังก่อสร้างที่ระดับความสูงมากกว่าโครงการเก่าที่ยังขายไม่หมด
โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จหรืออยู่มานานกว่า 20-30 ปี
เนื่องจากโครงการเก่าจะอิงจากระดับถนนเมื่อหลายปีก่อน
ซึ่งปัจจุบันราชการได้ทำการถมเพิ่มระดับไปแล้ว
ซึ่งจะส่งผลให้ลูกค้าที่กำลังจะซื้อบ้านหรือลูกค้าที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมหันมามองบ้านสร้างใหม่มากขึ้น
"ภาครัฐต้องเร่งสร้างความมั่นใจในภาคครัวเรือนทั้งในระยะสั้นและระยะยาว
ส่วนราคาที่ดินในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม
ตนเองไม่เชื่อว่าจะมีการปรับลดมากนักหรือกินระยะเวลายาวนาน
แต่จะมีการผ่อนปรนเรื่องการชำระด้านสินเชื่อรายย่อย
คาดว่าธนาคารพาณิชย์จะมีเหตุผลและเข้มงวดมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อ
หากโครงการไม่มีมาตรการป้องกันหรือไม่มีการซ่อมแซมบ้านที่ได้รับความเสียหาย"
"กิตติพล ปราโมช ณ
อยุธยา"นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่าในประเด็นเดียวกันว่า
ช่วงก่อนเดือนตุลาคมยอดการโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยอยู่ที่20,000-40,000 ล้านบาทต่อเดือน
แต่ในเดือนกันยายนที่ผ่านมายอดการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงมาอยู่ที่ 35,000-36,000 ล้านบาท เดือนตุลาคมอยู่ที่
15,000 ล้านบาท คาดว่าเดือนพฤศจิกายนจะลดลงมาอยู่ที่
10,000-15,000 ล้านบาท
ซึ่งเป็นผลมาจากสถานการณ์น้ำท่วมที่เกิดขึ้นคาดว่าในช่วงเดือนธันวาคมยอดการโอนน่าจะกลับมาอยู่ที่
20,000 ล้านบาททั้งนี้ในช่วงปี 53
ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทั้งโครงการเก่าและใหม่
มียอดทั้งปีอยู่ที่ 390,000 ล้านบาท คาดว่าในปี 54
ยอดการโอนทั้งปีจะอยู่ที่ 290,000-300,000 ล้านบาท ลดลง 100,000 ล้านบาท
โดยยอดที่ลดลงกว่าร้อยละ 15 จะไม่หายไปเพียงแต่จะเลื่อนไปโอนในช่วงไตรมาสแรกของปี
55 เนื่องจาก 1. บ้านยังสร้างไม่เสร็จเนื่องจากไม่สามารถก่อสร้างได้ในช่วงน้ำท่วม
2. ผู้ซื้อไม่สะดวกเดินทางไปโอน
"แต่อย่างไรก็ตาม
ภาพรวมในปี 55 จะเป็นอย่างไร ต้องรอดูจากเศรษฐกิจโดยรวม ,
การฟื้นตัวของภาคอุตสาหกรรมคาดภาพรวมของอสังหาฯจะกลับมาฟื้นตัวอีกครั้งหลังช่วงกลางปี
55"
ด้านโรงแรมได้รับผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วมบ้างเล็กน้อย
แต่ยังมีรายได้จากการเช่าของผู้ประสบภัยมาทดแทนนักท่องเที่ยวที่หายไป
โดยเฉพาะโรงแรมย่านหัวหิน,
เชียงใหม่, พัทยา
ซึ่งโดยรวมถือว่ายังทรงตัวอยู่คาดว่าช่วงปลายปีจะมีเม็ดเงินกลับมาพอสมควร
โดยเฉพาะโรงแรมระดับ 3 และ 4 ดาว
ส่วนภาคออฟฟิศยังนิ่ง
โดยในช่วงไตรมาส 3/54 ค่าเช่าระดับ A
ขยับขึ้นเล็กน้อยจาก 680 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขึ้นมาที่ 690
บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เนื่องจากซัพพลายและดีมานด์ในตลาดยังไม่มีการขยับตัว
คาดในปี 55 ส่วนของออฟฟิศจะยังคงนิ่งต่อไป
ภาคซูเปอร์มาร์เก็ตในพื้นที่ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมมียอดขายเพิ่มขึ้นเนื่องจากการกักตุนอาหารและของใช้ของประชาชน
เนื่องจากกังวลเรื่องน้ำท่วม ทั้งนี้รัฐต้องเร่งชี้แจงว่าหากในปี 55
มีน้ำมาอีกจะแก้ไขและป้องกันอย่างไร ไม่ให้น้ำเข้ามาท่วมซ้ำอีก เพื่อเป็นการสร้าง
ความเชื่อมั่นในประเทศ แต่อย่างไรก็ตามรัฐบาลไม่ควรนำสถานการณ์น้ำท่วมในปี54
มาเป็นตัวตั้งในการป้องกันน้ำท่วมเนื่องจากน้ำท่วมในปีนี้เกิดจากความผิดพลาดจากการบริหารเรื่องน้ำท่วม
ไม่ใช่เป็นการท่วมโดยธรรมชาติของน้ำที่ไหลจากที่สูงลงสู่ที่ต่ำ
ทั้งนี้ ทั้ง 3
สมาคมมีความเห็นคล้ายกันว่า
ผังเมืองใหม่จำเป็นต้องดูแลให้การวางผังเมืองสอดคล้องกับภาวะน้ำท่วมและพื้นที่รับน้ำในอนาคตด้วย
อีกทั้งต้องการให้ผังเมืองมองผังเมืองในเขตปริมณฑล
อยุธยาและนครสวรรค์ด้วยเนื่องจากมีความเกี่ยวเนื่องกันกับระดับน้ำที่จะเข้ามากรุงเทพฯ
อีกทั้งไม่เห็นด้วยหากผังเมืองจะยืดระยะเวลาการใช้ผังเมืองจากเดิม 5 ปี เป็น 10 ปี
เพราะจะทำให้การพัฒนาเมืองขัดแย้งต่อความเจริญของเมืองที่เป็นจริง
"อธิป พีชานนท์"
กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาฯในปี
55 จะมีการปรับราคาที่อยู่อาศัย เนื่องจากค่าแรงที่ปรับขึ้น,
ราคาวัสดุ, ค่าขนส่งและอสังหาฯ
ในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมจะสามารถกลับมาฟื้นตัวได้ในช่วงครึ่งหลังของปี
55 ส่วนคอนโดฯและอสังหาฯอื่นที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมจะเริ่มดีขึ้นตามลำดับ
โดยในปี 55 อสังหาฯที่มีแนวโน้มเติบโตมากที่สุดคือคอนโดฯ รองลงมาคือทาวน์เฮาส์
ทั้งยังมีปัจจัยลบที่ต้องเฝ้าระวังคือ การออกมาตรการของภาครัฐ
ทั้งการช่วยเหลือเยียวยา
และเร่งสร้างความมั่นใจให้กับประชาชนเรื่องน้ำท่วมและการกระตุ้นเศรษฐกิจ
ซึ่งหากประชาชนและนักลงทุนมีความมั่นใจจะสามารถถึงกำลังซื้อกลับมาได้
อีกทั้งยังมีปัจจัยจากภาคเศรษฐกิจทั้งในและนอกประเทศเป็นตัวกดดัน
อีกทั้งภาวะเงินเฟ้อที่ต้องคอยเฝ้าระวังเนื่องจากหากภาวะเงินเฟ้อสูงขึ้นจะส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยสูงตาม
และจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อลูกหนี้ที่กำลังผ่อนบ้าน
โดยการปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 1 จะทำให้ลูกหนี้แบกรับภาระเพิ่มขึ้นร้อยละ 8
ที่สำคัญที่สุดคือสถานการณ์ทางการเมืองในปี 55
ที่จะส่งกระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาฯและเศรษฐกิจของประเทศส่วนปัจจัยบวกที่อาจจะมีในปี55
คือราคาบ้านเดี่ยวน่าจะยังไม่มีการปรับขึ้น
เนื่องจากที่ดินที่จะใช้ในการทำบ้านจัดสรรยังไม่มีการปรับราคาขึ้น
และการแข่งขันการปล่อยกู้ของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งคาดว่าจะยังมีการออกแคมเปญ
ที่น่าสนใจ อีกทั้งการเลื่อการบังคับใช้ LTV ของบ้านจัดสรรออกไปในปี 56
จะช่วยกระตุ้นการซื้อขายในตลาดอสังหาฯได้ส่วนหนึ่ง
ขณะที่"ชายนิด
โง้วศิริมณี"ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค ระบุว่า
บริษัทจำต้องเลื่อนแผนเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 5 โครงการ มูลค่ากว่า 6,000 ล้านบาทไปเป็นปีหน้า โดยในปี 55 นั้น
จะให้ความสำคัญในแง่ของจิตวิทยาของผู้บริโภคเรื่องกำลังซื้อว่าจะมีมากน้อยแต่ไหน
ซึ่งยอมรับว่าจากผลกระทบน้ำท่วมส่งผลให้ต้นทุนของบริษัทมีต้นทุนรวมเพิ่มขึ้นอย่างน้อยร้อยละ
5-10 แต่บริษัทยืนยันไม่มีการปรับราคาขึ้น เพื่อช่วยเหลือลูกค้าขณะเดียวกัน
บริษัทได้มีการลดงบในการซื้อที่ดินลงจากเดิม 3,000
ล้านบาทเหลืองบซื้อที่ดินในปีหน้าเพียง 2,500
ล้านบาท
"กรี
เดชชัย"ประธานเจ้าหน้าที่ปฏิบัติการ บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น มองว่า
ภาพรวมอสังหาฯในปี54 ผู้ประกอบการเกือบทุกรายน่าจะได้รับผลกระทบด้วยกันทั้งหมด
คาดว่ากำลังซื้อจะกลับมาอีกครั้งในช่วงหลังเดือนกุมภาพันธ์ 2555
ทั้งนี้ต้องรอดูอีกครั้งว่านักลงทุนและเงินลงทุนจะชะงักไปนานแค่ไหน
อย่างไรก็ตาม คาดว่าในปี
2555 เศรษฐกิจไม่น่าจะเติบโตมากไปกว่านี้มากนัก อีกทั้งเชื่อว่าผลกระทบจากภาวะ
น้ำท่วมจะไม่เป็นปัจจัยหลักให้ผู้ซื้อเปลี่ยนทำเลเนื่องจากพฤติกรรมผู้บริโภคที่คิดจะซื้อบ้านส่วนมากจะอิงจากทำเลเดิมที่เคยอยู่,
บ้านญาติ, ที่ทำงาน เป็นหลัก
อีกทั้งน้ำท่วมในครั้งนี้เกิดจากการแก้ไขและบริหารน้ำที่ผิดพลาด
เชื่อว่าในภาพรวมวิกฤติน้ำท่วมจะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเรื่องความต้องการที่พักอาศัยและมีแนวโน้มที่ที่อยู่อาศัยประเภทแนวสูงหรือคอนโดฯ
จะมีความต้องการเพิ่มมากขึ้น
เนื่องจากลูกค้าอาจจะต้องการซื้อเพื่อใช้เป็นที่พักสำรอง
โดยเลือกทำเลที่ตั้งย่านใจกลางเมือง
เนื่องจากเป็นเขตศูนย์กลางธุรกิจที่จะได้รับการป้องกันเป็นพิเศษ
ส่วนการตัดสินใจเลือกซื้อที่พักอาศัยในอนาคต
ผู้ซื้อก็จะให้ความสำคัญกับการออกแบบโครงการที่คำนึงถึงการป้องกันน้ำท่วม
และจะพิจารณามาตรการในการป้องกันน้ำท่วมของโครงการนั้นๆ เพิ่มมากขึ้น
โดยโครงการของเอสซี เอสแสท
ได้มีการออกแบบโครงการในอนาคตให้สามารถป้องกันน้ำท่วมได้ในระดับ 1
เมตรจากถนนสายหลักอีกทั้งเตรียมเสริมคันดินและอุปกรณ์สูบน้ำและบ่อพักน้ำในทุกโครงการ
ที่มา: หนังสือพิมพ์สยามรัฐ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น